La achizitionarea terenului trebuie sa luati in calcul
urmatoarele elemente:
1. Terenul trebuie sa aiba situatia juridica clara: modul de
dobandire al terenului (mostenire, retrocedare, vanzare-cumparare, donatie,
etc) trebuie dovedit prin acte originale. Pentru a fi siguri de
valabilitatea si corectitudinea actelor originale, dar si in cazul unor litigii
care au ca obiect terenul ar fi bine sa consultati un avocat sau notar.
2. Vanzatorul trebuie sa prezinte documentatia cadastrala a
terenului si a eventualelor constructiilor ce se afla pe teren.
3. Cadastrul si intabularea sunt acte care trebuiesc prezentate
atat la cumpararea unui teren, cat si a unei case. CADASTRUL certifica
inscrierea in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice act de
instrainare a unui bun imobiliar, fie acesta casa, apartament sau teren si
indiferent daca este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj
sau precontract de vanzare-cumparare. Inscrisul in Cartea Funciara
(INTABULAREA) are aceeasi rol ca si cartea de identitate pentru o persoana.
Numai dupa ce este realizata acesta etapa cumparatorul devine efectiv
proprietar pe un imobil si/sau teren.
4. Terenurile cu o suprafata mai mica de 150 mp sunt declarate
neconstruibile, prin urmare pentru aceasta suprafa?a nu se poate ob?ine
Autoriza?ie de Construire, decât pentru consolidarea casei deja existente si
numai daca aceasta este realizata din zidarie.
5. Accesul auto si pietonal la teren. Deschiderea la drumul de
acces, mijloace de transport.
6. Existenta utilitatilor in zona, posibilitati de bransare si
distanta fata de acestea: gaze, curent, apa, canalizare. Terenurile care sunt
strabatute de retele, conducte ale furnizorilor de utilitati pot fi
necostruibile sau avea limitari impuse.
7. Pentru a fi construibil terenul trebuie sa se afle in
intravilan curs-constructii. Conform Legii nr. 50/1991, republicata
intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG).
Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa
verificati PUG-ul (cu cat distanta fata de intravilan este mai mare, cu atat
mai “dificile” vor fi trecerea acestuia in intravilan si aducerea
utilitatilor). Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face numai
in baza unei documentatii de urbanism( Plan Urbanistic Zonal-PUZ) care trebuie
intocmit de o persoana autorizata (arhitect) si aprobat de autoritatea locala
administrativa competenta (Consiliul local, judetean etc). In cazul in care
terenul se afla in intravilan dar agricol acesta trebuie trecut in intravilan
curs-constructii si se plateste o taxa suplimentara pentru a se putea construi
pe el.
8. Cel mai bine solicitati un certificat de urbanism de
informare in vederea vanzarii. Incadrarea terenului in documentatiile de
urbanism elaborate pentru zona din care face parte terenul este foarte
importanta deoarece de aici aflam informatii despre:
- retragerile minime fata de limitele de proprietate pe care
viitoarea constructive trebuie sa le respecte
- procentul de ocupare al terenului (POT), coeficientul de
utilizare al terenului (CUT)
- regimul de inaltime
9. Natura terenului (studiul geo-tehnic). Structura solului
influenteaza in special modul si adancimea de fundare. Un teren mai “moale”,
sau pe care a fost aruncat moloz (cazul multor terenuri din jurul
Bucurestiului), nivelul ridicat al panzei freatice implica un cost semnificativ
mai mare al fundatiei imobilului.